[摘要] 2017年悄然过半，因城施策、多端发力的楼市调控在各地的实践探索中不断演变。限贷、限购、限售等“减法”措施在需求端发酵的同时，近期，部分一二线城市频频在供给端做“加法”——加快新盘入市、增加土地供应等，对平衡供需、稳房价起到重要作用。

        2017年悄然过半，因城施策、多端发力的楼市调控在各地的实践探索中不断演变。限贷、限购、限售等“减法”措施在需求端发酵的同时，近期，部分一二线城市频频在供给端做“加法”——加快新盘入市、增加土地供应等，对平衡供需、稳房价起到重要作用。

       北京促在途项目入市 热点城市或跟进

       近日，北京市住建委发文提出，在做好房地产市场需求端调控的同时，将大力增加市场供应放在非常显著的位置。

3月起，北京市住建委全面启动了“拿地未开工和开工未入市项目”协调推进工作，促进在途商品住宅项目尽早开工、入市。官方数据显示，处在这两个阶段的房源分布在389个项目中，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。

       “这是北京3·17系列‘减法’调控背景下，做的一个‘加法’操作，力图从供给端出手调控。”中原地产首席分析师告诉记者。

       同时，为进一步提高房屋供给转化效率，让清单项目尽早入市。北京市住建委6月27日发文称，凡列入清单的商品住宅项目，开发企业取得一个施工许可后，可以对应办理两次预售许可。

       “该举措意在全面放宽预售，加快部分在途房源的供应量。”该分析师说，之前的预售证政策是：申请预售许可时，施工进度要求地上规划层数7层(含)以下的，要达到主体架构封顶；8层(含)以上的，要达到地上规划层数1/2以上。

       除北京外，在房屋预售环节有所动作的城市还包括沈阳和上海。

       上海于近日出手规范预售价格，要求取得预售许可的商品住房项目，在10日内公开全部准售房源及每套房屋的价格。2016年8月，沈阳商品房预售许可审批缩短至8天，同时，信誉好的房企预售许可审批要件从10个减少至8个。

       业内人士对记者表示，目前针对供给效率施政的城市还不多，关键在于很多中小城市担心库存过剩问题，一旦放开预售，会增加项目建设风险。“但热点城市房屋需求较高，资金到位可马上开工，所以类似政策预计会在15个热点城市推进。”

       一二线城市加快供地节奏 补库存

       到底哪些城市需要补库存呢？该人士认为，理论上，房屋存销比低于12个月就需要补库存。根据研究院70城库存变动数据，5月份存销比低于12月的城市就有35个，且不仅有北京、上海、广州、南京、重庆等热点一二线城市，还囊括九江、茂名、常德等三四线城市。

       “一线和部分二线城市前期去库存加快，未来随着土地供应的增加，补库存需求上升。”中国银行近日发布的经济金融展望报告建议，未来政策在抑制投机投资性需求的同时，应注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。

       而从上半年一二线城市的土地供应来看，供地节奏确实明显加快。

       中国指数研究院最新数据显示，今年上半年，全国300个城市共推出土地11481宗，同比减少10%，但一线城市较去年同期增供明显。另外，土地出让金(收金)排名前20城成交总额为8312亿元，同比增加两成。其中，北京半年度收金1006.2亿元，已超去年全年；一线城市均有入榜，二线城市则是榜单主力，武汉、重庆、杭州收金过600亿元入围前五。

       单看北京一地，数据变化更为明显，半年供地数量已超去年全年。据某研究机构市场研究院统计，上半年北京土地供应达65宗，半年供应量较2016年全年的44宗还多出了21宗。

       “北京土地供应量的增加是意料之中。”该研究机构领导还指出，在供应量加大之时，北京土地市场拍卖规则的创新，对稳定地价起到重要作用。限房价、限地价，竞企业自持商品住房面积比例，竞高标准商品住宅建设方案等成为北京土地拍卖的标配。

       在相关调控政策的作用下，一二线城市土地溢价率明显下调。他说，武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等热点城市在2017年上半年的土地溢价率，较2016年同期明显降低。

       自住房、公租房集中入市 稳市场

       作为楼市做“加法”的关键一环，自住房、公租房等保障性住房的建设，在平衡市场供需、保障居民“住有所居”等方面起着重要作用。

       以北京为例，4月7日，北京首次发布未来五年住宅用地供应计划，在这个计划中，未来五年北京供应住宅用地将达6000公顷，其中自住型商品房将供地1020公顷，拟建25万套自住房。

       北京市住建委最新数据显示，上半年，北京保障房新开工37524套，完成年度5万套建设筹集任务的75%；竣工65676套，完成年度6万套任务的109%，其中公租房14159套、产权类保障房33686套、棚改安置房17831套。

       不仅如此，4月推出的“新北京人”专项配租举措，将有针对性的解决部分非京籍无房职工的居住需求，进而降低购房需求。

       记者注意到，截至目前，北京已分两批发布了专供“新北京人”的公租房房源，涵盖燕保马泉营家园、高米店家园和房山乐活雅苑3个项目至少360套房源。

       除北京外，上海、广西、沈阳等地也先后增加保障性住房供应。3月，上海公布2017年公租房分配新指标，将新增分配供应公租房约1万套，解决各类人才阶段性居住困难；沈阳也新增租赁住房补贴5000户，其中公租房租赁补贴4500户；6月，广西提出全年要完成公共租赁住房新增分配入住5.16万套以上。

       “从保障房的供给来看，一线城市在供应目标和供应节奏上都表现不错，住房保障工作完成情况较好。”上述人士认为，后续住房保障会在公租房建造基础上，出现完全市场化运作的自持型住房，也算是供应端调控的一个新现象。

       今年4月，住建部也曾对公租房施工、投用做出指示，明确今年我国将加快公租房竣工和分配入住，年内完成公租房新增分配200万套。住建部副部长陆克华当时表示，要继续加大对公租房及其配套基础设施建设的支持力度，确保被支持的公租房项目年底前达到交付使用条件。